江,开发了著名的四大围村项目,总利润高达200亿港元,这些资金是李氏财团能够大肆国际化的根本原因。
而四大围村项目中,第一个也是最为出名的,也就是黄埔花园项目。
黄埔花园的旧址是曾经和黄集团的船坞码头,进入70年代后,和黄与太古合作,将船坞合并后迁往了青衣岛,留下了一片面积高达200万尺(20万平方米)的空地。
当时的和黄的大班祁德尊意图开发这块土地,兴建一座类似于太古城的顶级小区,只不过碰到了一个致命问题,船坞码头的土地是工业性质,如果想兴建商场住宅,那么必须要交一笔巨额“补地费”。
而补地费交完之后,再开发基本上已经没什么利润,这是港府的策略,要不然,所有企业都购买工业用地进行改地,那哪家地产公司还愿意参与土地拍卖呢?
补地费困住了祁德尊,也困住了后续的韦理,而到了后世李嘉成接管和黄时,当时的地价几乎到了巅峰时期,补地费需要28亿港元,李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年,中英谈判虽然有所起色,但地产市场却一直萎靡不振,为了刺激香江的地产行业,港府同意了李嘉成的条件,以亿港元“的补地费修改了这块地皮的土地使用性质,只比徐志目前所谈的3亿港元多9000万港元。
到了85年初,中英谈判结束,香江前途被定了下来,房价开始稳步回升,李嘉成立刻安排了修建黄埔花园的围村项目。
黄埔花园一共包括760万尺(76万平米)的住宅以及190万尺(19万平方米)的商场,整个项目从1985年开始,至1989年结束,出售的过程中,香江房地产刚刚回暖,房价大幅度上涨,整个项目的溢价非常之高。
黄埔花园的土地为自己持有,只支付了亿港元的改地费,而整个项目的建筑费用为40亿港元,而后面的四年,总收入高达90亿港元,只是拼住宅,就轻轻松松的赚到了50亿,同时还白得一个170尺的商场。
这个利润在当时的香江,可以说是最赚钱的商业案例,不过徐志却看不上眼。
80年代末的房价虽然不低,但比起90年代的逆天,差距还是非常大的,要知道,香江的房价,从91-97年,就上升了4倍,租金也是大幅度上涨,任何在80年代以当时市场价格购买的房产,经过90~97年,只靠上涨的租金就足以收回成本。
历史上的李嘉成做住宅是因为要将资产流动起来,而这一点住宅项目极为合适。
但目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金,反而,资金多的花不掉的时候,投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上,也很难投入百亿港元购买物业,那么,
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